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闲谈中山市2015年-2018年的变化
发布:深圳小产权房网 日期:2019-06-07 10:45
时隔多年，中山土著可能都想不明白的是，从1925年到2015年，漫漫90年，中山都以“国父孙中山先生故乡”大力宣传，却一直默默无闻。
而这座城市命运的转折发生在2015年，一纸“深中通道”的规划，让中山这座三线小城在全国出尽了风头。
中山最火爆的时候，连穿貂吃烧烤的东北大妈，都要横跨大半个中国，来中山买套房。
至此，很多人都相信中山，将不再是珠江西岸产业羸弱的小城，而是未来要连接全国经济强劲的广州深圳，经济深受深圳前海辐射、成为承接南山高房价外溢的“睡城”。
在此后2015-2017年的两年间，经历了房价暴涨的深圳人、广州人纷纷降维打击中山，对于他们来说，中山4000-5000元/㎡的房价，真便宜啊，买一套才五六十万，还顶不上广深几平方米的价格。
伴随着全国汹涌而来的房价狂潮，再加上深中通道有概念可炒，中山虹吸了来自全国的资金，房价从四五千，一路飙涨上全城15000元/㎡。
4年过去了，深中通道的桥墩，一个个从珠江东岸延伸到珠江西岸，艰难地迈过伶仃洋一个又一个的巨浪。
当初依靠深中通道炒热的中山楼市怎么样了？这一刻的中山，还有投资价值吗?中山真的可以成为临深的外溢城市吗？
从深圳出发，驱车跨过珠江东西两岸，真正站在中山的土地去看这座城市的城建、房价以及未来。
首先来说说中山目前的楼市现状，两个字——疲软，不是单点楼市的冷清，而是整体的冷清。
中山和东莞一样，是中国5个不设市辖区的城市之一（分别是东莞市、中山市、三沙市、儋州市、嘉峪关市）。目前中山的困境，人口少，经济不好，基本面一般。
面积：1783.67平方公里，人口320万，2018年GDP是3632.70亿元，增速5.9％左右，总量在省内排名第六。
所以从2015年开始，中山楼市都是强烈依赖广州深圳珠海卖房子。
在中山调研三天，除了少数几个定位给本地土著改善的项目会有点人气，各大售楼部基本都没有什么人气。
现在的中山市场有多淡呢？
从销售情况来看：开车走在大马路上，可以看到不少项目都打出“即买即住即办房产证”的广告，有些项目卖到现房阶段，项目还没有清盘，可见市场有多冷清。
从各大相比有些城市现在的房子要靠抢，中山的市场冷淡极了，大多数项目都有新房分销，还有各种花样的首付分期，二手中介门店不卖新房，而大力在推广二手房，一套房几万的佣金起跳。
从售楼部人气来看：售楼部的喷泉也不喷了，反正也没有多少客户来；区域规划图灯不是一直亮着的，都是客户上门后，置业顾问才跑过去打开的。
例如我们在南区看房时，我们看完规划图沙盘样板间，再喝两杯柠檬水，在售楼部都坐了半个多小时，期间没有一个人踏进售楼部。
而且因为行情不好，以前一鼓作气的房价预期没了，置业顾问消极接待也很普遍。
从客群来看：据观察，现在中山的客群是后知后觉进场的本地土著和零散的外地投资客。
在售楼部里见到的，要么是本地人全家老小一起看房，要么是操一口外地方言，一边看样板间，一边和家人视频看房，乘着大湾区的东凤搞一套来投资的。
因为中山限购，外地人需要半年社保才能买，当我们表明没有社保时，置业顾问说没有关系，可以等半年之后再网签。甚至龙光置业顾问偷偷告诉我们，因为龙光在中山拿地多，政商关系较好，可以做到交一个月社保就网签。
这一刻的中山，开发商已经不挑客了，毕竟现在的客户少，能抓住一个时一个，而在楼市火爆时期，都是提前交好社保才能看新房，傲娇得不能行。
今天中山售楼部的冷淡，早已在4年前就已埋下了种子。
中山的市场行情不是由300多万中山人决定的，而是深刻受到相邻城市的影响。
4年前，是这些深圳广州珠海投资客，一哄而上，把中山从5000元/㎡一路买到15000元/㎡，中山依托靠近广州南沙、靠近珠海老香洲、深中通道连接深圳这些概念，房价乘势起飞。
最后给中山楼市泼了一盆冷水的，正是深圳广州珠海。
即使开发商使尽各种招数来销售，但是很多区域还是一片颓势，动不起来。
这真的是我见过的最撕裂的城市，没有之一！
一直以来被冠以“深中通道”桥头堡的火炬开发区和翠亨新区，原本是远离中山主城区、人口最少、经济最差的区域（近两年，火炬开发区虽然成为整个中山GDP主要贡献区，但体量还是很小），随着概念冷静，逐渐炒不动了。
早期深圳客蜂拥而入，项目地段品质残次不齐，火炬开发区最差的项目都要卖到17000元/㎡，而中山第一个冲上两万的名盘万科柏悦湾，两年来还在两万上下徘徊。
毕竟深中通道要将5年后才通车，现在的火炬开发区和翠亨新区，还尚且是荒郊野岭，基本没有人住，概念炒热时，大家一哄而上；现在是淡市，自然是作鸟兽散。
而中山北部镇区之前因为靠广州近，所以也主要是广州客在炒，特别是之前广州双合同，北部镇区承接了不少来自广州刚需外溢，而去年10月之后广州取消双合同，首付变低，中山北部镇区少了广州客的支撑，明显冷淡了很多。
中山坦洲因为靠近珠海老香洲，不到十分钟路程就可以到达珠海最大的商业中心华发商都，房价才1.6万/㎡，和老香洲2.5-3万/㎡有着明显的价差。
之前承接了不少珠海的刚需和投资，可是中山限贷严格，二套必须全款，而大多数珠海人都是在珠海有房子，就算没有，也不舍得把首套首贷的房票用在城市规划和配套落后的坦洲。
特别是珠海全域放开限购之后，珠海人更倾向于高新企业扎堆的高新区或者是一直吹风“东城西移”的金湾，毕竟中山二套要全款，而珠海二套才四成，完全不是一个量级的杠杆。
外地投资客集中的城郊市场冷淡，而本地刚需改善集中的主城区也好不到哪里去。
而在中山土著刚需改善集中的主城区石岐区、东西区，好一点的项目，房价基本都已接近2万，一套房要两三百万，已经达到了城市房价天花板，对于购买力有限的中山本地人来说，投资显然有点下不去手，只能靠本地的刚需改善一点点消化。
但因为中山有点特殊的是，全国知名房企雅居乐就是从中山走出来的，中山富人很多都是住在雅居乐早期建造的别墅和低密洋房。
例如支撑雅居乐走向全国的中山标杆性名盘——凯茵新城。
不仅依山傍水、风景优美，听得见蝉鸣鸟叫，还有高尔夫球场、五星级酒店、会所、商场、幼儿园小学。
这样的居住体验，是中山现在市面上那些容积率3.0以上、连个湖都没有的高层项目，完完全全不能比的。
更别说除了雅居乐，还有深耕中山十多年的远洋城，也是配套成熟，口碑极好。
所以，这个城市之前出过太多优秀产品，一定程度上，会延迟这个城市的置换需求，导致现在主城区新房也不大好卖。
还有各类工厂集聚的港口镇、小榄镇、东凤镇等镇区，多年以来，供应量一直很大，也是靠着外地投资客炒热，本地消化的比例其实很低，一般都是吃中山整体行情的大锅饭，现在是属于全国行情的低迷期，这些镇区的客群就是靠着工厂小老板和外来务工的新中山人慢慢卖。
4年来，中山的房子不是给320万中山本地人盖的，而是给深圳广州珠海的投资客盖的，中山所有的售楼部区域沙盘图不是中山城市地图的放大版，而是整个大湾区地图的放大版。
置业顾问会拿着激光笔，眉飞色舞地和你讲，中山的区位有多好，中山和周边城市的价差有多大，双城生活有多美好，临近广州、临近珠海，未来的深中通道还连接深圳...
嗯，环深环广环珠，论炒概念，我只服中山。
而真实的情况是：整个中山将自己的城市规划搞得极其撕裂，东南西北各个方向，豁出去一般去贴合其他城市炒房地产的概念，都没有好好像其他城市一样沉淀下来发展。
时至今日，依然没有发展出一个能够辐射全市的中心，甚至没有明显要培植出一个新中心的迹象。
利合商圈和老城区，放在中山尚且还能看，但对比同等级城市的中心，差太多太多，后劲太弱。
整个城市摊大饼，东一榔头西一榔头，像葱花饼一样多点开花，平均用力，看似好像每个镇区都有一个支柱产业，小榄有小家电，古镇有灯饰，大涌有红木，中山的企业华帝、格兰仕空调、乐百氏、榄菊日化、欧普照明散落在各个镇区。
但其实每个镇区都不够强，民富程度不够高，即使是闻名全国的中山小榄镇，其实也没有很强的发展后劲。
中山和东莞一样，是典型的镇域经济，这样的城市天然就有个最大的弊端：无法集中力量办大事，分派而立，心不往一处使。每个镇都有独立管辖权，所以都有自己的小算盘。
所以我们可以看到整个中山的基建都非常差，路网规划混乱、镇区与镇区之间的交通连接非常羸弱，本身五桂山已经将中山割裂为南北两端，再加上基建落后，所以各镇区之间的通勤时间都很长，城建特别低效。
我们在中山考察过程中，从一个项目开车到另一个项目，基本都要花上半个小时甚至一个小时的时间，而且城镇化不是连片的，而是跳跃式的，可能走几公里看到的是高大上的高楼，然后一脚油门就变成了香蕉林农田荒山。
例如中山最大的高铁站中山站，在其他城市都大力发挥高铁对周围片区的带动作用，大兴土木建设高铁新城时，中山站旁边还是成片成片的香蕉林。
高铁可能对房价没有特别的影响，但是对城市发展带动还是有非常明显的带动作用的，例如深圳北站也是因为高铁，带旺了不少周围的人气。
为什么在中国的大多数城市都在集中全市乃至全省的力量发展一个中心或新区，杭州的钱江新城、南京的河西新区、苏州的园区、武汉的光谷新区、郑州的郑东新区，就算是镇域经济的东莞，都在大力扶植松山湖新区。
时至今日，作为中国改革开发最前沿的珠三角城市，中山至今怎么还没有一个清晰的城市发展思路呢？
从表面上看，是受长久分散的镇域经济的影响，无法集聚起全市的力量去做规模化的产业布局。
而从根本上看，是中山的政治太动荡了，9年换了6个市长，上一任长官刚刚做了一个宏大的规划，还没有干到一半，长官就下马了。
然后再换另一个长官，推倒重来，再折腾一遍，一遍又一遍，中山再好的底子也经不起这么造啊。
在中国这种ZF主导基建、主导城市规划的大背景下，长官的能力和政治稳定对城运有多重要，我想不用我多说，你心里比我更清楚。
就像杭州为什么有了跻身一线城市的资本，真的要感谢王国平。还有被耽误多年的西安，为什么这几年突然间乘势崛起，真的要感谢王永康。
一个城市的城运如何，主政者真的太关键了。对于中山，也是一样的。
中山最值得庆幸的一点是，毕竟是享受了中国40多年来改革开放红利的珠三角城市，自身的底子还是可以的，如果是其他城市，真的扛不起这么造。
这样的城市，不是所有的区域都有未来，只能是寻找混乱市场中的局部机会。
而且大湾区内的广州在放开人才落户、珠海在放开限购、惠州在放开限价，中山的半年社保限购和限贷其实也在悄悄生变。
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