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现在究竟要不要买房？这篇文章说透了！
发布:深圳小产权房网 日期:2018-05-04 07:55
我们先来看三则消息：
4月17日傍晚6点半左右，央行突然宣布降准！从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。
4月19日，从工商银行获悉，工行已经针对房贷政策进行了微调，贷款人年龄与贷款期限之和最高可达到75年，这比此前放宽了5年，且目前已执行。
4月23日，中央政治局会议分析研究当前经济形势和经济工作，传递出多个重要信号。要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来。
这些新闻表明了什么呢？
我们看第一个新闻，很多主流的解读是：
此次是“定向降准 ” 楼市不会转危为安 。
降准用途很明确 对房地产没影响。事实上，目前房地产调控政策还在不断加码。
虽然本次央行降准了，但钱不能进入房地产的口子也没有松开。
到了第二条，有人是这样理解：
贷款封顶年限虽然延长了5年，但是为了这5年，100万的贷款额度要多还13.4万元利息；如果贷款300万则要多还将近56万元利息。从年龄段上最受益的“60后”成了对新措施无感的人。（这理解严重有问题，我们后面说）
在以往的文章里，我们多次说过，每一个政策调整都不是孤立的，要想看懂调整背后想表达什么。
首先是看本质；其次是纵向看，看逻辑。
我们先举个例子。以下信息是2015年和2016年，央行一系列降准、降息、降首付政策的政策之后，我们能听到的主流声音。
我们看从2015年开始，央行一系列降准、降息、降首付政策的政策，一直到2016年2月，央行再次降低首付，意图非常明显，就是鼓励买房，这一点是这些政策变化的本质。
可是我们看上面的新闻解读是“顺应规律降房价”、“月供压力不可忽视”、“对楼市影响有限”、“高层要求稳定市场”。在今天看来这些内容简直是太可笑了，但是在当时有多人看着这些信息而摇摆不定的。
好了，我们不做马后炮，我们来看看正在发生的信息，比如关于“去杠杆”一系列消息：
2017年我们听到的政策口径都是“去杠杆”。
2018年3月全国两会期间，央行领导答记者问上悄悄把口径调整成了“稳杠杆”。
2018年4月2日，中央财经委员会首次提出“结构性去杠杆”基本思路，就是有些部门要去杠杆，有些部门要加杠杆。
这些信息背后的本质就是货币从紧到松的趋势，可是在这个过程中出现全国各地银行纷纷传出首套按揭贷款利率上浮的新闻，比如：
2018年春节后，更多城市曝出房贷收紧的消息。
2018年2月，全国首套和二套房贷平均利率分别环比上涨了0.55%、0.03%，达到5.46%和5.79%。
2018年3月， 目前大部分城市的首套房贷款已经无折扣，二套房也上浮10%-20%左右。
2018年4月，在兰州地区基准利率基础上上浮30%左右。
显然这些信息传递出来是信贷收紧趋势不变，房价下降趋势明显等等信息。可事实是什么呢？银行利率上浮主要是因为银行的资金成本高导致的，降准显然是缓解了成本压力。
这些信息和货币紧缩趋势没有直接关系。但当以上这些信息混在一起的时候，我们往往会被信息表面的意思所迷惑，而忘记从“去杠杆”-结构性去杠杆“，这些调整背后的真实意图。
但是，趋势来了，谁也拦不住。在4月23日，中央直接开个会议说持续扩大内需，降低企业融资成本，推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。
意图再明确不过了，这些政策调整背后代表了一个信号，一个房贷渐渐放松、支持改善需求的信号。
但是很多人会分析说因为中美贸易战对外贸出口造成压力，从3月份贸易顺差大幅度减少，到银行实际贷款利率上升影响企业发展，必然扩大内需云云， 所以货币政策因此而做出调整也在情理之中的。
中美贸易是中美友谊升华的契机，对中国经济的影响力完全无感的。
可是中央为什么会在中美贸易战这个火热关口频频有动作，好像二者又有必然的联系呢？
我们说投资博弈的是人心，舆论何尝不是呢。
舆论是被引导的，舆论也总是有目的的。
因为保持楼市的适度活跃才是本次调控的最终目的。
在中国城市化进程的大国运下，房价不涨是不实际的。
不能猛烈的涨，但也绝对不能冷下来。
所以喽，适度吹风，引导是十分有必要的。
所以，看政策一定要看懂背后的逻辑，要抽丝剥茧，甄别混淆视听的信息。
这些政策的调整只反映了一个事实，那就是今年货币政策由中性偏紧转向扩大内需。他们真正的用处不是数量有多少,不是有没有直接性的后果，而是方向和态度。
5、6、7、8月是难得窗口期？
好了，我们分析完这么多究竟想要说什么呢？
我们最近几天一直在关注2018年的楼市热点城市，比如重庆、沈阳、乌鲁木齐、贵阳、昆明，我们在多篇文章里已经说过太多，它们将复制2017年的热点城市的楼市走势 ，在该限购升级的时候限购升级，在该抢人的时候出台人才吸引政策。
我们今天要重点看看2016、2017年的热点城市在当前的情况下，2018会怎么走？
我们在2017年底，对武汉、成都、南京、杭州、郑州等等曾经的热点城市的现阶段的判断是：牛市尾声，2018年是个小年。
我们现在的判断依然是：
因为政府限价，新房不动，二手房是动不了，价格仍然不会有大幅度的变化。
但成交量会非常的活跃。无论是二手，还是一手。因为限价和库存的不足，新房会更加抢手，而二手房成交量上升更明显。
因为无论是房地产调控政策，还是央行信贷政策都存在边际改善预期，所以对于2018年，5、6、7、8月将是难得的窗口期。
你要明白出现量升价平的状况并不是市场真实的表象，所以政策松一点，楼市反映到价格上就是反弹。
所以越过2018年，我们看2019年要么是价平的一年，要么就是急涨一个行情的一年。
所谓慢牛很有可能是个假象。
历史虽然总是惊人的相似，但历史也总是在不断的修正，我们看2016年的一波行情显然是过于猛烈的，也是接下来顶层设计者要规避的。
所以有一些预测者认为未来会有三年平稳期，在2020年再次迎来一波大行情，所以现在是持币观望等待主升浪的想法要不得。
这一次的楼市行情和以往有很多的不同。
这一次是伴随着强二线的崛起、二线省会人口战争，这些都表明了在中国城市化定局的最后十年，楼市和城市命运紧密相连，楼市周期逻辑改变了。
最后总结一下，长远看，依旧是“房住不炒”。楼市调控的主基调不变的情况，不会出现2015年的截然逆转，因城施策之下，政策稍微松一点就会有短平快行情出现。如果你在一线你能真切的感受到，比如4月份的郑州，成交量活跃，新盘日清。
为什么现在是抄底的机会？
2017年初约访H的文章里写到：
2016年资金荒已经来了，赶快屯钱。
2017年该休息，该度假度假。
在2017年底约访H的文章里写到：
政策底已经到了，资金底转瞬即逝，没事该去市场转转了。
在最近一次见H的时候，他说资金底已经过去了。赶快把屯的钱拿出来吧，2018年是个好年。
最近估计很多人都看了任志强最新的万字演讲：现在是楼市抄底的机会。
也一定有很多驳斥任志强的文章，比如《请给任志强一次失败的机会》等等。
我承认“房住不炒“已成市场共识，长期行政调控仍是主旋律。但不要被表面喧嚣的信息所迷糊，最本质的内容是调控解决不了需求，限购不增加供应。
房价永远涨，不要错过窗口期，有些底过去了就没有了。
纵使前方荆棘密布，也要勇敢的去摇号！
调控到了现在这个阶段，该怎么办？
房价不敢涨，不敢降，涨了不稳定，降了会更不稳定。
所以，必须，一定走出第三条道路——
房地产平稳有序健康发展。
让房价平稳，有“十二字心法”——
“抓四限、去杠杆、房产税、重长效”
你现在用这十二个字回想2015到2018年，三年调控房地产的历史，是不是也是一目了然。
甚至，在2017——2018，可以同时在一个国家达到“一二线城市平稳房价、三四线城市继续涨价去库存”的效果。
九百六十万平方公里，全国300多个地级以上城市，居然可以同时演化出三种市场形势。
一线，完全市场冷冻，新房价格冷冻，新房成交冷冻，二手房冷冻；
二线，部分活跃市场，新房价格冷冻（限价）、新房成交活跃（活跃到必须用摇号），二手房冷冻（有限价新房，谁还去看限价之上的二手房）；
三四线，完全活跃市场，新房价格活跃，新房成交活跃，二手房成交同样活跃。
真正的“一边海水，一边火焰”，能达到这样的分区调控目标，我只能说：高人。
那有人会问，有没有让房子降价，心法操作呀？
这个真没有。
马光远老师曾经有句话，说得很真诚，也道出了调控的本质——
“如果说世界上有一种爱是真爱，那么其中一定会有政府对房地产的爱。”
所以，所有调控的基础目标一定是“房地产平稳有序发展”。
请记住这句话，这是一切的基础。
那么既然房子是真爱，房子可以买买买喽。
非也。
一线的机会还没有大面积，明显出现。
三线虽然价格大涨，但是人口流失，后续房地产增长乏力，现在进去，大概率是要被割韭菜的。
这个道理《米宅米宅》的文章说过多次。
那么二线呢，限价之下的二线市场，抢人大战中的二线市场是否有机会呢？
很多人认为是有的。
什么机会？
新房二手房价格倒挂的机会红包。
同一个杭州钱江新城板块，所有新房一律限价33000，但是周边二手房均价45000，价格倒挂12000。
同一个成都天府板块，所有新房一律限价11000，但是周边二手房均价18000，价格倒挂7000。
所以，你的数学就是体育老师教的，也能看出机会。二手每平45000，新房每平32000，中间差价12000每平，100平的房子，如果新房交房、限售后，放到二手市场上销售，妥妥120万的收益。
120万呀，别说武汉、南京、杭州、成都这些城市，就是北上广深这四大一线，一年能挣120万的人也不多。更何况，这个120万，是没有任何风险，不用付出多大辛苦的，银行还可以给你加部分杠杆的120万。
所以，2016年，买房是因为恐惧，恐惧房价继续上涨的威胁。
2018是因为贪婪，所有人都想白白占有那“120万”的政府红包。
因此在部分二线，正在上演着政府抢人，本地人和新移民抢房。前期是用“茶水费”抢，实在闹不像话了，就用“摇号方式”抢。因为，这不是“摇房”呀，这是“摇奖”呀。
但，如果，你把市场只能想到这一步。
还是too young too simple！
你心中理想的一个市场操作逻辑，如下——
第一步：新房价格被限
第二步：二手房市场很高，出现倒挂
第三步：新房买到手，熬到房本到手，限售结束，卖出。
好，一买，一卖，120万，完美到手。
然而，你真的没想过，如果摇号城市一半以上的房子限价摇出去之后再高价卖出去，这样的操作就是在和主旋律背道而驰！
也许，真正的市场运行逻辑，如下——
第一步：二线城市城镇化崛起
除了赶人的京沪之外，继续去库存，完成城镇化，政府该抢人继续抢人，有资格的居民和新移民该买还的买，不管他是因为“刚需居住购买”还是“抢红包”购买。
二线城市框架拉大，新区不断扩张，抢人持续进行，新城市人快速填满城市框架，城镇化率不断攀升。
但，如果在城镇化的过程中，房价再次暴涨咋办？
第二步：降低房产流通性
这是最关键的一步，当大部分的库存都从开发商去到居民手中的时候，新房变成二手房难度一定会加大，说白了二手房一定会不好卖。实现这个目标很好实现，增加交易环节税。
现在二手房交易“满五唯一”要交20%的个人所得税，到那时会不会更高，比如你有五套以上的情况下交税达到差额50%甚至更高。另外未满2年 增值税全额5.6%，够两年免。会不会变成购5年才免，甚至购十年才免。
总之一句话，让你手中的房子变成少流动性资产，只能用，不能炒。当然，你要是硬炒的情况下，收益会降得惨不忍睹。
第三步：二手房房价下跌，价格倒挂消灭
限价房政策持续，二手房卖不掉。二手房市场有钱的主儿硬挺，高杠杆的炒客只能降价割肉，割肉的标准也很简单，和限价新房一个价格，从而消灭“价格倒挂”。
第四步：空置住宅被迫租赁
房子窝在房东手里，住又住不完，而且，或许还会有空置税出现，持有成本再次增加，怎么办？
好办，那就是租。
如此以来，不花大价钱，实现长效机制的大批量可出租房源也出来了，同时房价也不降，金融风险也不增加，一箭三雕。当然，考虑到中国租售比过低问题，中央会不会出政策，比如补贴，那要看具体政策了。
就在4月27日，合肥市房管局发布政策，决定对个人出租房屋进行补贴，这是全国的第一例，很可能会成为中央房产长效机制的重要组成部分。
对于房子，实际上消灭流动性就是消灭了增值性，消灭了增值性就是消灭了炒房的根基。
实际上国家已经有了这方面成功经验。
为什么在全国的大多数的城市，40年产权的公寓、写字楼，总是不火。除了不给户口，商业水电之外，更重要的一点就是“不管何时交易”都要缴纳超高的个税，只用一条就实现了公寓类产品“平稳有序发展”而非暴涨。
甚至，当这种产品刚刚在北京开始爆炒，马上出台，以“最小分割单元不得低于500平米”和销售对象应当是合法登记的企事业单位”的极端方式方式进行消灭客户，消灭流动性。一年后，结果就是下图:
不过，你放心，对于住宅，中央不会下那么大的狠手，但是进一步通过二手房交易环节压缩房产流动性是个大概率事件。
梳理当下的政策，你会发现这样一条逻辑——
国家还要发展，城镇化还需提高，二线城市必须崛起，房地产还得顶上来；
房价不能上涨，限价严格执行，锁定住房流通性，剥离投资属性，打击投机信心；
二手房房价下滑，一二手房价格平衡，丧失投机诱惑；
增加持有成本，逼迫空置住房转入租赁领域，长租市场繁荣；
2016-2017调控上半场管的是新房，用的是限购和限价；2018—2019调控下半场管的是二手，用的是流通性管控。
这一点，你要心里有数。
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